Pour beaucoup, l’investissement immobilier est l’un des plus importants.
Une bonne préparation est essentielle pour éviter les mauvaises surprises. Elle l’est d’autant plus que contrairement à la France, un crédit immobilier allemand ne se résume pas qu’à un taux d’intérêt.
Le montage d’un financement immobilier est, en Allemagne, plus complexe

Le financement immobilier allemand présente certaines spécificités.

Afin de ne pas être pris au dépourvu, il est important de ne pas négliger la préparation du projet et d’avoir certaines spécificités en tête au moment de s’engager pour des années.

1 – Apport

 

Comment faut-il gérer les apport lors d'un investissement immobilier ?
Si peu de banques financent sans apport, une erreur commune est d’investir dans son achat immobilier l’intégralité de ses réserves financières.
C’est d’une pertinence discutable. Au vu des taux d’emprunt actuels (autour de 1%), tout apport au-delà de ce que la banque impose est souvent inutile.
Il vaut en général mieux garder ces sommes pour d’autres investissements plus rentables et/ou rester liquide pour financer des besoins ultérieurs ou des travaux.

→ Conseil du réseau Expatriation Allemagne

A minima les frais d’achat doivent être financés, pour le reste, c’est à négocier.

Pour en savoir plus, contactez-nous.

2 – Crédit revolving ou amortissable?

 

Souhaitez-vous un crédit revolving ou amortissable ?
Si le crédit complètement amortissable existe en Allemagne, il est souvent onéreux et réservé à des situations spécifiques.
Un crédit immobilier est donc le plus souvent un crédit revolving.
→ Cela veut dire que le taux n’est pas garanti pour toute la durée du remboursement.
→ Cela implique un risque qui n’a pas d’équivalent en France : le risque de changement de taux.

Après une période pendant laquelle le taux est contractuellement garanti (couramment 10 à 15 ans), le crédit doit être renégocié au taux du moment.

Si les taux changent entre le début du crédit et le refinancement, les mensualités peuvent évoluer en conséquence. Il convient donc d’anticiper ce risque dès le début du crédit et de s’en prémunir.

Cette caractéristique a néanmoins plusieurs avantages. Un crédit revolving peut-être plus long et beaucoup plus flexible qu’un crédit 100% amortissable.

3 -Hypothèque

 

Comment se passe une hypothèque en Allemagne
Pratique peu répandue en France, l’inscription d’une hypothèque au registre foncier est inévitable en Allemagne.
Comme la valeur hypothécaire du bien est un élément important du dossier de crédit, une banque ne peut en général pas donner d’accord de principe sans adresse et description précises du bien à financer.

Cette hypothèque implique également que le crédit doit être remboursé intégralement lors de la vente du bien, ce qui ne serait pas un problème si ce remboursement pouvait se faire sans frais.

4 – Pénalités de remboursement anticipé

 

Pénalité et remboursement anticipé d'un crédit immobilier en Allemagne
En effet, un remboursement anticipé ou une renégociation peuvent avoir des conséquences coûteuses pour l’emprunteur.
La banque a le droit d’exiger des pénalités de remboursement anticipé (Vorfälligkeitsentschädigung) afin de compenser le manque à gagner en intérêts futurs.
Contrairement à ce qui se fait couramment en France, les banques allemandes sont peu enclines à négocier ces pénalités à la baisse et les taux courants sont plus élevés.
A cause de l’hypothèque, le problème se pose également en cas de vente du bien. Cela dit, les remboursements anticipés sont couramment permis sans pénalités dans la limite de 5% de la somme empruntée chaque année.
Après une période de 10 ans, la loi interdit cette pratique et le crédit peut être renégocié ou remboursé sans pénalités.

5 -Aides de l’Etat

 

Les aides d'état pour un investissement immobilier en Allemagne
L’Etat allemand prévoit certaines aides pour vous aider à acheter et/ou rendre votre financement plus attractif.

En voici une liste non exhaustive :

KFW

Sous certaines conditions, vous pouvez en profiter et améliorer les conditions de votre financement.
À demander auprès de la banque qui finance le bien.

Riester

L’Etat aide à hauteur de 175€ par an par adulte et 300€ par enfant à charge afin de constituer un apport, effectuer des remboursements anticipés ou optimiser un refinancement.

Immobilier en Allemagne

Comment épargner et payer moins d’impôts : La Riester-rente ?

L’État ne donne pas d’avantage fiscal sans contrepartie individuelle.
Le niveau des retraites, en Allemagne, est extrêmement bas en comparaison avec celui de la France (924 € bruts*/mois en moyenne).

Baukindergeld

Une subvention de 12 000€ par enfant est prévue pour un achat de résidence principale avant le 31.12.2020.
Éligibilité sous conditions de revenus.

Comment épargner et payer moins d’impôts : la Riester-Rente ?

Comment obtenir des subventions pour son achat immobilier en Allemagne avec la Baukindergeld ?

Vous souhaitez devenir propriétaire en Allemagne ou venez d’acquérir votre premier bien immobilier ? Le gouvernement fédéral allemand a adopté la mise en place d’une allocation familiale immobilière « le Baukindergeld » afin d’encourager l’achat de sa résidence principale.

En savoir plus ou besoin d’accompagnement ?

N’hésitez pas à faire appel aux services d’Expatriation Allemagne .

Nous pourrons vous accompagner dans la mise en place de la meilleure stratégie concernant votre projet d’investissement immobilier.