Tout immobilier localisé en Allemagne est imposable en général dans ce pays. La résidence principale n’est pas imposable en dehors des taxes communales de type taxe foncière (Grundsteuer).

Dans les cas les plus fréquents relatifs au lectorat de notre site, il en va ainsi :

  • Pour un résident allemand, le bien immobilier est imposé en Allemagne
  • Pour un résident français, il est aussi imposé en Allemagne en vertu de la convention fiscale entre la France et l’Allemagne.

Fiscalité de la mise en location d’un bien

L’assiette imposable est composée des revenus fonciers (Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung) à déclarer : ceux-ci sont calculés en déduisant des recettes les dépenses réelles ou calculées.

Parmi les recettes, il faut intégrer :

  • Les loyers proprement dits, incluant ceux des garages attenants.
  • Les charges perçues du locataire par le propriétaire.

Parmi les dépenses réelles comptent :

  • Les charges de propriétaire.
  • Les charges d’intérêts de la dette bancaire ayant servi à financer le bien.
  • Diverses charges comme : assurance juridique, déplacements à l’assemblée générale, organisation de visite.
  • Les menus travaux d’entretien.

Parmi les dépenses calculées il faut intégrer :

  • L’amortissement du bâtiment acheté (2% du prix d’achat hors valeur du terrain pour les biens datant de 1926 et après, 2,5% de ce prix pour les biens antérieurs).
  • L’amortissement de gros travaux ou matériel sur une durée jugée raisonnable.

Revenus à déclarer et donc imposables = recettes – dépenses réelles – dépenses calculées.

Le revenu calculé est intégré dans la déclaration de revenus globale. Une perte fiscale éventuelle est imputée sur les autres revenus et donc permet un retour d’impôts. Le taux d’imposition dépend donc du montant des autres revenus.

Fiscalité des plus-values sur vente d’un bien

Les plus-values sur résidence principale sont non imposables, si le bien a été habité l’année de la vente et les 2 années précédentes.

Les plus-values sur tout autre bien immobilier sont non imposables après 10 ans de détention.

Pour une durée inférieure de détention du bien, la plus-value est intégrée au revenu de l’année de vente du bien.

Imposition pour un non-résident allemand

La personne qui réside hors d’Allemagne (par ex. en France) et perçoit des revenus fonciers en Allemagne doit les déclarer en tant qu’assujetti partiel à l’impôt (beschränkt steuerpflichtig).

L’imposition a lieu au premier euro de bénéfice et est progressive. Elle commence à 14% (+ contribution de solidarité de 5,5% du montant de l’impôt) et peut monter jusqu’à 42%.

Par ailleurs, le bénéfice foncier doit être intégré dans la déclaration de revenus du pays de résidence. En France, ce bénéfice est non imposé mais influence le taux d’imposition global.