Le gouvernement fédéral allemand a décidé, dans son projet de loi visant à atténuer les conséquences de la COVID-19, de mettre en place une modification temporaire de la loi sur les loyers. Expatriation-Allemagne répond pour vous aux questions les plus fréquemment posées sur le sujet ↓

1. Quelle protection pour les locataires ?

En cette période de crise sanitaire, le droit des propriétaires et des bailleurs de résilier les baux sur les locations de biens immobiliers en raison d’un retard de paiement, sera suspendu pour une durée limitée.

La restriction s’applique du 1er avril au 30 juin 2020 et uniquement si les retards de paiement sont dus aux effets de la pandémie du coronavirus.

Toutefois, l’obligation du locataire de payer à temps est maintenue.

 

En cas de retard de paiement sur la période en question (01.04-30.06.2020), le propriétaire n’est pas autorisé à mettre fin au contrat de location pendant 24 mois, soit jusqu’u 30 juin 2022 au plus tard. Après cette date, si les paiements défaillants n’ont pas été effectués, le propriétaire pourra résilier le bail.

Ces règles visent à éviter que des locataires voient leur bail résilié à cause d’une perte de revenus due à la pandémie du coronavirus.

 

Les locataires de biens commerciaux peuvent également le faire en présentant l’ordonnance administrative par laquelle le fonctionnement de leur commerce est interdit ou considérablement restreint. Cela concerne notamment les restaurants ou les hôtels.

 

2. Que se passe-t-il si la crise de Corona virus se poursuit en juillet ?

S’il s’avère que la période d’avril à juin 2020 n’est pas suffisante, ce délai peut être, dans un premier temps, prolongé de trois mois. Par la suite, si cela est nécessaire, cette période pourra être étendue à nouveau (avec la participation du Bundestag).

 

3. Le locataire peut-il être expulsé pendant la crise de Corona ?

Le règlement ne couvre que les résiliations dues à des arriérés de paiement pendant les mois d’avril à juin 2020.

S’il y a des arriérés de paiement antérieurs à cette date ou concernant d’autres motifs (par exemple, usage personnel ou en raison d’une mauvaise conduite du locataire envers le propriétaire), une résiliation est toujours possible.

 

4. Que doit faire un locataire pour se protéger pendant la pandémie COVID 19 contre une résiliation de son bail ?

Un locataire doit informer le propriétaire si, à la suite de la pandémie au COVID-19, il ne peut temporairement pas payer de loyer.

En cas de litige, il doit rendre cette impossibilité de payer crédible. Pour ce faire, il peut fournir des justificatifs ou une déclaration sous serment ou toute autre preuve appropriée.

Les éléments suivants peuvent être pris en considération :

  • Preuve de la demande d’une aide de l’État
  • certificat d’octroi d’une aide d’État
  • attestation de l’employeur
  • autres preuves de perte de revenus

 

5. que doit faire un locataire qui ne peut pas payer son loyer ?

Les locataires restent tenus de payer à temps, même si pendant la période de crise ils n’ont pas les moyens financiers de le faire. Par conséquent, les locataires sont considérés en défaut de paiement si le loyer n’est pas réglé en temps voulu. Des intérêts de retard peuvent être appliqués.

Ils ont jusqu’au 30 juin 2022 pour payer les arriérés de loyer. S’ils ne le font pas, une résiliation du bail est justifiée.

 

6. Le règlement sur les contrats de prêt s’applique-t-il également aux propriétaires ?

Oui, la règle sur les contrats de prêt s’applique également aux propriétaires pour autant qu’ils agissent en tant qu’investisseurs privés et non comme entreprise. C’est le cas si la location n’est pas, en termes de volume, une activité commerciale, mais peut encore être classée dans la catégorie de la gestion des actifs privés.

La distinction entre activité commerciale et gestion de patrimoine privé s’évalue au cas par cas. Il n’est pas possible de fixer exactement la frontière.

 

Le critère décisif pour distinguer une activité commerciale est l’étendue des affaires liées à la location. Si la gestion nécessite une organisation spécifique avec entretien d’un bureau d’administration et de location des biens, il y a généralement un usage professionnel.

La jurisprudence considère, par exemple, une activité commerciale là où un grand nombre de logement sont loués et rendent l’organisation nécessaire.

 

7. Les locataires doivent-ils rembourser le loyer avec des intérêts ?

En principe, oui. Les loyers restent dus et les paiements doivent être honorés. Si un locataire ne paie pas le loyer dû à temps, il est en défaut de paiement. Le propriétaire peut alors, jusqu’à ce que le montant ait été payé, demander des intérêts de retard. Ils s’élèvent actuellement à environ 4 %.