Devenir propriétaire est un projet de vie pour de nombreux français, même en Allemagne.
L’achat de sa résidence principale doit être préparé judicieusement car des sommes importantes sont en jeu et de nombreux aspects sont à prendre en compte. Une langue et une législation différentes de la France ajoutent des difficultés et peuvent désavantager l’acheteur, notamment par méconnaissance du système allemand.
Dans un article précédent, nous avons vu les 7 erreurs classiques lors d’un achat immobilier.
Voici nos 10 conseils pour acheter votre résidence principale dans les meilleures conditions.
Conseil 1 – Être bien préparé
Les questions liées à votre financement doivent être clarifiées avant de trouver le bien de vos rêves. Dans certaines régions où la demande est forte, un délai dans l’attribution du crédit peut vous coûter l’opportunité d’achat.
Commencez la préparation le plus tôt possible. Elle est d’autant plus pertinente qu’elle vous permettra d’éviter certaines erreurs qui peuvent s’avérer coûteuses.
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Conseil 2 – Utiliser les règles du financement « à l’allemande » à son avantage »
Conseil 3 – Planifier le refinancement
Comme vu dans le conseil précédent, les crédits allemands doivent être remboursés ou refinancés après une période de 10 ans ou 15 ans. Il est pertinent de planifier une stratégie de remboursement car si les taux de crédit montent entre temps, la mensualité peut exploser.
La stratégie de refinancement doit être définie au début du crédit. Cette étape est décisive. L’omettre ou la remettre à plus tard ajoute un risque qu’il est pourtant possible d’éviter.
Alors, comment refinancer ?
- Faire des remboursements anticipés sur le crédit : c’était avantageux quand les taux étaient à 5%. Avec des taux à 1%, cela n’est plus le cas.
- Épargner sur des supports dynamiques à moyen-terme afin de disposer d’un capital permettant de rembourser une partie du crédit.
- Investir en épargne logement « Bausparen » pour vous garantir un taux d’emprunt faible après les 10 ans.
Ces méthodes sont cumulables entre elles.
Conseil 4 – Bien estimer les coûts globaux
Le premier point à prendre en compte lors d’un achat immobilier : les frais.
Au titre des frais d’acquisition, il convient de compter :
- Frais de notaire et d’enregistrement (2%)
- Impôt sur les mutations foncières (de 3,5 à 6,5% en fonction du Land). Télécharger le tableau des taux d’imposition des mutations foncières par Land
- Frais d’agences (si vous passez par un Makler) qui sont en général à payer par l’acheteur (de 3,57% à 5,95%)
- Autres frais
Ils sont souvent oubliés dans les calculs comme :
- Frais d’expertise du bien,
- Frais de vérification du contrat d’achat,
- Double loyer,
- Frais de déménagement,
- Frais de rénovations et de modernisation.
Le total de ces frais peut aller jusqu’ à 15% du prix d’achat. Il est essentiel de ne pas les négliger et de les évaluer avant l’achat pour éviter toute mauvaise surprise.
Les frais d’acquisition mettent plusieurs années avant d’être amortis. L’achat immobilier est financièrement avantageux si on garde l’objet sur le long terme.
Il est essentiel d’étudier la viabilité du projet avant l’achat si l’on veut éviter de perdre de l’argent à la revente.
Conseil 5 – Se montrer crédible auprès de sa banque
Un crédit pour un achat immobilier s’obtient sous conditions et il n’est pas garanti qu’une banque accepte de vous financer.
En vous prêtant l’argent, la banque prend un risque, notamment celui que vous ne soyez plus solvable, que le bien perde de la valeur ou encore que vous ne puissiez pas rembourser le crédit.
La banque attend de vous une situation professionnelle « stable » et de montrer une capacité d’épargne « suffisante ».
Si votre loyer est de 1.000 € et le crédit de 1.500 €, la banque vérifiera que vous êtes capable d’épargner la différence. Les crédits consommation sont à éviter.
Conseil 6 – Bien estimer la capacité de remboursement
Planifiez des mensualités adaptées à votre revenu. Un maximum de 1/3 du revenu net est pertinent.
Des changements peuvent intervenir : naissance des enfants, chômage, temps partiel, maladie, divorce…
Ils peuvent impacter vos revenus et votre capacité à rembourser et conduire à devoir renégocier ou revendre un bien immobilier dans l’urgence.
En allouant un maximum d’1/3 de votre revenu net au remboursement de votre crédit, vous gardez une certaine flexibilité vous permettant de faire face à ces changements et continuer d’épargner sur d’autres supports afin de diversifier votre patrimoine. Rembourser trop et trop vite vous empêche de rester flexible et de profiter d’autres opportunités d’investissement.
Conseil 7 – Avoir un apport approprié
Un crédit pour un achat immobilier s’obtient sous conditions et il n’est pas garanti qu’une banque accepte de vous financer.
En vous prêtant l’argent, la banque prend un risque, notamment celui que vous ne soyez plus solvable, que le bien perde de la valeur ou encore que vous ne puissiez pas rembourser le crédit.
La banque attend de vous une situation professionnelle « stable » et de montrer une capacité d’épargne « suffisante ».
Si votre loyer est de 1.000 € et le crédit de 1.500 €, la banque vérifiera que vous êtes capable d’épargner la différence. Les crédits consommation sont à éviter.
Conseil 8 – Planifier les coûts à long terme
Une idée reçue est qu’en devenant propriétaire, on économise un loyer.
Notez qu’en plus du remboursement de votre crédit, des frais sont à prévoir. Si vous étiez jusqu’ici locataire, ces derniers étaient à la charge de votre propriétaire.
Il faut tenir compte :
- Des charges classiques : eau, gaz, électricité, assurance, impôts fonciers : environ 2€/mois/mètre carré.
- Des charges spécifiques au propriétaire : syndic, frais généraux. Environ 2€/mois/mètre carré
- Des frais d’entretien et de rénovation : environ 2€/mois/mètre carré
Pour une maison de 150 mètres carrés, planifiez donc 750 € mensuels de charges et frais divers. En plus du crédit.
Conseil 9 – Mesurer les risques financiers à long-terme
À moins de financer votre logement intégralement sans crédit, 2 risques sont à prendre en compte:
- Décès
- Incapacité de travail.
En Allemagne, l’assurance-crédit n‘est pas obligatoire. En cas de décès le bien serait légué avec une dette. La dette devra être soldée par le bénéficiaire ou le bien revendu, possiblement à perte. Une assurance capital décès permet de protéger vos proches de ce type de situation.
En cas d’incapacité de travail en Allemagne, votre revenu n’est plus assuré. Il est donc fort probable que vous ne puissiez plus rembourser les mensualités du crédit. L’assurance incapacité de travail permet de percevoir une rente pendant l’incapacité et de vous protéger contre ce risque.
De la même manière, il faut penser à assurer son logement, y compris contre les catastrophes naturelles.
Enfin, ne pas minimiser ses besoins à la retraite. Le fait d’être propriétaire ne dispense pas de préparer sa retraite en parallèle.
Comme vu dans le conseil 4, il faut compter 5€/mois au m² en frais divers. Additionnés, ils représentent le montant d’un loyer.
Il est aussi possible qu’au moment de votre départ à la retraite votre crédit ne soit pas encore soldé. Il faut donc ajouter les mensualités de ce dernier.
Conseil 10 – Profiter des aides de l’Etat
- Via des prêts bonifiés de la KfW : à souscrire auprès de votre banque
- Via les subventions Riester : l’État subventionne 175€ par an et par personne + 300 € par enfant la constitution d’un capital en vue de l’achat ou du refinancement immobilier
- Via le Baukindergeld : l’Etat verse 1.200 € par enfant et par an pendant 10 ans suite à un achat immobilier avant le 31.12.2020 (sous conditions de ressources)
TÉLÉCHARGER LES TAUX D’IMPOSITION DES MUTATIONS FONCIÈRES PAR LAND
