Vous souhaitez acheter un bien immobilier en Allemagne ? Voici ce qu’il faut savoir
Le marché immobilier en Allemagne présente des particularités qui peuvent surprendre les étrangers. En effet, seuls 49% des Allemands sont propriétaires, un taux bien inférieur à celui de la France, où environ 63% de la population possède son logement.
Toutefois, de nombreux expatriés, une fois installés en Allemagne, envisagent l’achat, car ils perçoivent l’immobilier comme un investissement sûr, permettant à la fois de se protéger contre les fluctuations du marché locatif et de se constituer un patrimoine.
Voici un guide pour comprendre comment rechercher un bien immobilier et les étapes clés du processus d’achat.
La recherche d’un bien immobilier en Allemagne
- Pour commencer vos recherches, l’outil principal reste internet, avec des sites comme ImmobilienScout24, Immonet ou encore Immowelt.
- Si vous préférez être accompagné, vous pouvez vous tourner vers des agences immobilières locales, appelées Makler. Ces agences peuvent vous aider à trouver des biens qui correspondent à vos critères, mais elles prélèvent généralement une commission, qui peut représenter entre 3 et 7 % du prix d’achat.
- Certaines propriétés sont également vendues directement par les propriétaires, ce qui peut parfois vous permettre d’éviter ces frais.
⚠️ Il est important de bien comparer les prix des biens similaires pour évaluer la valeur du bien qui vous intéresse. N’hésitez pas à visiter plusieurs propriétés afin d’acquérir une bonne connaissance du marché et du niveau des prix dans votre région cible.
➡️ Il est fortement recommandé de faire appel à un expert immobilier qui pourra évaluer l’état général du bien (isolation, toiture, chauffage, etc.). Cela vous permettra d’éviter les mauvaises surprises après l’achat et de mieux positionner le prix.
Le financement immobilier en Allemagne
Financer un achat immobilier en Allemagne repose sur des structures particulières, qui diffèrent parfois des modèles français. Voici les principaux éléments à connaître pour préparer votre dossier de financement :
→ Structure de financement sur 10 ou 15 ans
En Allemagne, les prêts immobiliers sont souvent conclus sur des périodes fixes de 10 à 15 ans, durant lesquelles le taux d’intérêt reste bloqué (appelé Zinsbindung). Une fois cette période terminée, il est nécessaire de renégocier ou de refinancer le montant restant (« Restschuld »). Ce système offre une stabilité financière uniquement pendant la durée de la période fixe.
→ Taux d'intérêt effectif (Effektivzins)
L’Effektivzins (taux d’intérêt effectif) est un indicateur clé à examiner lors de la signature d’un prêt. Contrairement au simple taux nominal, il inclut les coûts annexes liés au financement (frais de dossier, frais de compte, assurance, etc.). Il permet donc de comparer de manière transparente les offres de différents organismes financiers.
→ Taux de remboursement (Tilgung)
Le Tilgung représente la part du prêt que vous remboursez chaque année (hors intérêts). En Allemagne, il est courant de commencer avec un taux de remboursement bas, par exemple 1 % à 2 %, ce qui permet de conserver des mensualités abordables. Toutefois, un taux de remboursement plus élevé permet de réduire plus rapidement la dette..
→ Linerrate
La Linerrate désigne un paiement mensuel constant qui combine une part d’intérêts (qui diminue au fil du temps) et une part de remboursement (qui augmente au fil du temps). Ce mécanisme garantit une stabilité dans vos dépenses mensuelles, facilitant la planification de votre budget.
→ Utiliser le Bausparvertrag pour prévenir le refinancement
➡️ Bon à savoir : Utiliser un courtier immobilier peut vous aider à optimiser vos conditions de prêt et à obtenir les meilleurs taux.
Les étapes de l’achat immobilier en Allemagne
→ Étudier l’amplitude financière du Projet :
Il semble logique de préparer ses finances avant de procéder à un achat immobilier en Allemagne. Voici quelques notions de base :
- Apport initial : Prévoyez un apport d’au moins 20 % du prix d’achat, auquel il faut ajouter 8 % à 12 % de frais annexes (notaire, droits de mutation, etc.).
- Taux d’endettement : En général, les banques allemandes recommandent de ne pas dépasser un taux d’endettement de 40 % de vos revenus mensuels.
- Assurance individuelle : Contrairement à la France, la couverture des risques (décès, incapacité de travail) est souscrite de manière individuelle et préalable au financement.
→ Obtenir un accord préliminaire de la banque
Avant de vous engager dans l’achat, assurez-vous d’avoir un accord préliminaire de financement de la part de votre banque. Cet accord, sans être un contrat final, vous donnera la marge de manœuvre possible et apportera une sécurité financière pour avancer dans le processus.
→ Négocier le contrat de vente
Lorsque vous êtes prêt à acheter, il est conseillé de faire appel à un avocat, notamment si vous achetez un bien en construction. Cela peut vous aider à éviter certains pièges contractuels, comme les clauses complexes sur les délais de livraison ou les garanties sur la construction.
→ Signature du contrat chez le notaire
En Allemagne, l’achat immobilier doit obligatoirement passer par un notaire. Celui-ci a un rôle de neutralité et s’assure de la légalité du contrat (celui-ci est généralement établie directement par le notaire). Il est important de noter que le notaire ne remplace pas l’avocat, son rôle se limite à vérifier que tout est conforme aux lois et à enregistrer l’acte de vente.
→ Signature de l’hypothèque (Grundschuldbestellung)
Si vous financez votre achat via un prêt bancaire, cette étape est cruciale. Elle consiste à signer l’acte d’hypothèque devant le notaire, garantissant ainsi à la banque que le bien sera utilisé comme garantie du prêt.
→ Inscription au registre foncier (Grundbuch)
Une fois le contrat signé, le notaire procède à l’inscription du bien à votre nom dans le registre foncier. Il réserve également la propriété à votre nom dès la signature du compromis, ce qui empêche le vendeur de céder le bien à quelqu’un d’autre.
→ Paiement des droits de mutation (Grunderwerbsteuer)
Après la signature, vous devrez vous acquitter des droits de mutation, généralement compris entre 3,5% et 6,5% du prix d’achat selon la région. Une fois ce paiement effectué, le notaire reçoit une confirmation du fisc, condition nécessaire avant de procéder au transfert définitif de propriété.
→ Remise des clés et transfert de propriété
Après confirmation par le vendeur de la réception des fonds, la remise des clés peut avoir lieu. Le notaire finalise alors l’enregistrement au registre foncier et supprime l’inscription de l’ancien propriétaire.
➡️ Bon à savoir : Les délais peuvent varier entre la signature du compromis et la finalisation de l’achat. Plusieurs mois peuvent s’écouler en raison des étapes administratives, notamment l’enregistrement au registre foncier.
Conclusion
L’achat immobilier en Allemagne est un processus structuré et bien encadré, qui garantit à la fois transparence et sécurité juridique pour les acheteurs. Toutefois, il demande une planification rigoureuse, notamment pour les étapes cruciales comme l’obtention du financement, la négociation du contrat, et le passage devant notaire. En comprenant chaque étape et en s’entourant de professionnels compétents (avocat, notaire, ou conseiller financier), les acheteurs, qu’ils soient locaux ou expatriés, peuvent éviter les pièges et s’assurer une transaction réussie. Une bonne anticipation des frais annexes et des délais administratifs est également essentielle pour aborder ce projet avec sérénité.
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