10 conseils pour acheter sa résidence principale en Allemagne

Conseil 1 – Être bien préparé

Commencez la préparation le plus tôt possible. Elle est d’autant plus pertinente qu’elle vous permettra d’éviter certaines erreurs qui peuvent s’avérer coûteuses.

Expatriation Allemagne a aidé des dizaines de ses adhérents à acheter et financer leur résidence principale en proposant un accompagnement tout au long du process d’achat.

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Conseil 2 – Utiliser les règles du financement « à l’allemande » à son avantage »

En Allemagne, les crédits sont en général renouvelables. Vous empruntez sur 10 ans ou 15 ans et à la fin de ce délai, une somme est à rembourser ou à renouveler. 

Ce système permet des stratégies nettement plus rentables, efficaces et flexibles qu’en France. Les taux faibles sur les courtes durées augmentent votre marge de manœuvre.

Un crédit immobilier allemand n’est pas qu’un taux.

Conseil 3 – Planifier le refinancement

La stratégie de refinancement doit être définie au début du crédit. Cette étape est décisive. L’omettre ou la remettre à plus tard ajoute un risque qu’il est pourtant possible d’éviter.

Alors, comment refinancer ?

• Faire des remboursements anticipés sur le crédit : c’était avantageux quand les taux étaient à 5%. Avec des taux à 1%, cela n’est plus le cas.
• Épargner sur des supports dynamiques à moyen-terme afin de disposer d’un capital permettant de rembourser une partie du crédit.
• Investir en épargne logement « Bausparen » pour vous garantir un taux d’emprunt faible après les 10 ans.

Ces méthodes sont cumulables entre elles.

Conseil 4 – Bien estimer les coûts globaux

Au titre des frais d’acquisition, il convient de compter :

• Frais de notaire et d’enregistrement (2%)
• Impôt sur les mutations foncières (de 3,5 à 6,5% en fonction du Land). Télécharger le tableau des taux d’imposition des mutations foncières par Land
• Frais d’agences (si vous passez par un Makler) qui sont en général à payer par l’acheteur (de 3,57% à 5,95%)
• Autres frais

Ils sont souvent oubliés dans les calculs comme  :

• Frais d’expertise du bien,
• Frais de vérification du contrat d’achat,
• Double loyer,
• Frais de déménagement,
• Frais de rénovations et de modernisation.

Le total de ces frais peut aller jusqu’ à 15% du prix d’achat. Il est essentiel de ne pas les négliger et de les évaluer avant l’achat pour éviter toute mauvaise surprise.

Les frais d’acquisition mettent plusieurs années avant d’être amortis. L’achat immobilier est financièrement avantageux si on garde l’objet sur le long terme.

Il est essentiel d’étudier la viabilité du projet avant l’achat si l’on veut éviter de perdre de l’argent à la revente.

Conseil 5 – Se montrer crédible auprès de sa banque

La banque attend de vous une situation professionnelle « stable » et de montrer une capacité d’épargne « suffisante ».
Si votre loyer est de 1.000 € et le crédit de 1.500 €, la banque vérifiera que vous êtes capable d’épargner la différence. Les crédits consommation sont à éviter.

Conseil 6 – Bien estimer la capacité de remboursement

Des changements peuvent intervenir : naissance des enfants, chômage, temps partiel, maladie, divorce…
Ils peuvent impacter vos revenus et votre capacité à rembourser et conduire à devoir renégocier ou revendre un bien immobilier dans l’urgence.

En allouant un maximum d’1/3 de votre revenu net au remboursement de votre crédit, vous gardez une certaine flexibilité vous permettant de faire face à ces changements et continuer d’épargner sur d’autres supports afin de diversifier votre patrimoine. Rembourser trop et trop vite vous empêche de rester flexible et de profiter d’autres opportunités d’investissement.

Conseil 7 – Avoir un apport approprié

Selon les professionnels de l’immobilier et de la gestion de patrimoine, une erreur commune est d’investir l’intégralité de ses réserves financières dans sa résidence principale.

Au vu des taux d’emprunt (autour de 1% au moment où nous écrivons ces lignes), les experts considèrent que tout apport supplémentaire non-imposé par la banque est inutile.

Il sera plus avantageux de vous en tenir au minimum demandé par la banque et d’allouer le supplément pour d’autres investissements à moyen-terme plus rentables et garder des liquidités pour financer des besoins ultérieurs ou des travaux.

L’idéal étant d’apporter à minima les frais d’achat. Pour le reste, c’est à déterminer en fonction de la situation.

Conseil 8 – Planifier les coûts à long terme

Une idée reçue est qu’en devenant propriétaire, on économise un loyer.

Notez qu’en plus du remboursement de votre crédit, des frais sont à prévoir. Si vous étiez jusqu’ici locataire, ces derniers étaient à la charge de votre propriétaire.

Il faut tenir compte :

• Des charges classiques : eau, gaz, électricité, assurance, impôts fonciers : environ 2€/mois/mètre carré.
• Des charges spécifiques au propriétaire : syndic, frais généraux. Environ 2€/mois/mètre carré
• Des frais d’entretien et de rénovation : environ 2€/mois/mètre carré

Pour une maison de 150 mètres carrés, planifiez donc 750 € mensuels de charges et frais divers. En plus du crédit.

Conseil 9 – Mesurer les risques financiers à long-terme

• Décès
• Incapacité de travail.

En Allemagne, l’assurance-crédit n‘est pas obligatoire. En cas de décès le bien serait légué avec une dette. La dette devra être soldée par le bénéficiaire ou le bien revendu, possiblement à perte. Une assurance capital décès permet de protéger vos proches de ce type de situation.

En cas d’incapacité de travail en Allemagne, votre revenu n’est plus assuré. Il est donc fort probable que vous ne puissiez plus rembourser les mensualités du crédit. L’assurance incapacité de travail permet de percevoir une rente pendant l’incapacité et de vous protéger contre ce risque.

De la même manière, il faut penser à assurer son logement, y compris contre les catastrophes naturelles.

Enfin, ne pas minimiser ses besoins à la retraite. Le fait d’être propriétaire ne dispense pas de préparer sa retraite en parallèle.
Comme vu dans le conseil 4, il faut compter 5€/mois au m² en frais divers. Additionnés, ils représentent le montant d’un loyer.
Il est aussi possible qu’au moment de votre départ à la retraite votre crédit ne soit pas encore soldé. Il faut donc ajouter les mensualités de ce dernier.

Conseil 10 – Profiter des aides de l’Etat

• Via des prêts bonifiés de la KfW : à souscrire auprès de votre banque
• Via les subventions Riester : l’État subventionne 175€ par an et par personne + 300 € par enfant la constitution d’un capital en vue de l’achat ou du refinancement immobilier
• Via le Baukindergeld : l’Etat verse 1.200 € par enfant et par an pendant 10 ans suite à un achat immobilier avant le 31.12.2020 (sous conditions de ressources)

Ces aides de l’État peuvent être un vrai coup de pouce pour votre achat. En revanche, si votre financement ne tient que grâce à ces subventions, le projet n’est probablement pas viable et représente un risque important.

Les experts d‘ Expatriation-Allemagne vous accompagnent, vous conseillent dans l’achat et le financement de votre résidence principale en proposant un accompagnement tout au long du process d’achat..