Notaire, agent immobilier, taxes, administrations, apport… : les dépenses inhérentes à un achat immobilier imposent de disposer de sommes parfois importantes, et un manque de liquidités peut remettre en question l’achat de la maison rêvée.
Le plan épargne logement, ou PEL, est un placement très apprécié des français. En Allemagne, il existe aussi ce genre de placement, avec cependant quelques différences, que nous allons vous détailler dans cet article.
L’épargne logement allemande Bausparvertrag, qu’est-ce que c’est ?
Principe de fonctionnement avec un exemple fictif :
10 familles veulent s’acheter leur résidence principale. Pour cela, chaque famille prévoit d’épargner 10.000€ chaque année pendant 10 ans pour cet achat.
Si elles se regroupent, elles ont 100.000€ au bout d’un an, soit la somme nécessaire pour qu’une famille ait sa maison. Cette famille emprunte donc les 90.000€ aux autres et achète sa maison.
En année 2, chacun met à nouveau 10.000€ au pot commun. La famille qui a acheté rembourse une partie de son emprunt et les autres continuent d’épargner : une deuxième famille peut acheter son immobilier.
Ce fonctionnement continue jusqu’à la fin de la période de 10 ans et chaque famille a acheté sa maison et remboursé ses dettes.
Dans cet exemple fictif, 9 familles ont acheté plus rapidement que si elles étaient seules à épargner. Dans la réalité, le nombre de foyers concernés est bien plus important, tous ne commencent pas à épargner au même moment et ne veulent pas acheter en même temps. C’est pourquoi cette solution bénéficie à tous.
C’est aussi pourquoi cette solidarité doit être organisée par un intervenant extérieur. C’est le rôle de la Bausparkasse.
Cette épargne peut servir à plusieurs objectifs :
- Acheter un immobilier
- Financer des travaux dans son logement
- Refinancer un crédit immobilier
Vous épargnez entre 30 et 60 % de la somme convenue, et la Bausparkasse vous prête le reste à un taux connu à l’ouverture du contrat.
Accélération des liquidités
Lorsque l’on achète un immobilier, il ne faut pas négliger les frais d’acquisition (notaire, agent immobilier, taxes), qui représentent selon les régions et villes entre 10 et 15%.
A cela, il est pertinent d’ajouter environ 10 à 20 % d’apport afin d’obtenir auprès de vote banquier des conditions bien meilleures pour votre crédit immobilier.
Concrètement, si vous souhaitez acheter un appartement à 250.000€, comptez au moins 25.000€ de frais d’acquisition, et 25.000€ d’apport personnel pour le crédit, soit 50.000€ de liquidités.
Si vous mettez 500€ de côté par mois sur un livret d’épargne classique, vous mettez plus de 8 ans à obtenir cette somme. Si vous utilisez un Bausparvertrag, vous pouvez épargner 20.000€ et emprunter 30.000€ sans hypothèque auprès de la Bausparkasse. Cette absence d’hypothèque implique que vous pouvez utiliser ces 30.000€ pour payer les frais d’acquisition ou les présenter comme apport pour votre financement. Vous avez donc obtenu les 50.000€ en un peu plus de 3 ans.
Risque de changement de taux
Les crédits immobiliers allemand sont bien différents des crédits immobiliers français, puisqu’ils sont presque tous “revolving”.
Cela signifie que le taux est fixé pour une période donnée (souvent 10 ou 15 ans), mais que le crédit n’est pas remboursé intégralement à la fin de cette durée.
Il reste donc une certaine somme (dette restante) à rembourser ou refinancer, à un taux que l’on ne connait pas au début du crédit. Il faut donc s’assurer contre le risque de changement de taux.
Le grand avantage du Bausparvertrag, c’est que le taux d’emprunt est connu à l’ouverture. Il est donc fortement recommandé de souscrire à un contrat de ce type pour assurer le taux sur une partie de la dette restante à l’issu de la période de taux garanti.
Si vous êtes dans cette situation, n’hésitez pas à nous contacter pour vous faire accompagner par un de nos conseillers pour déterminer le montant ainsi que le type de contrat.
Crédit immobilier en Allemagne
Pour beaucoup, l’investissement immobilier est l’un des plus importants. Une bonne préparation est essentielle pour éviter les mauvaises surprises. Elle l’est d’autant plus que contrairement à la France, un crédit immobilier allemand ne se résume pas qu’à un taux d’intérêt. Le montage d’un financement immobilier est, en Allemagne, plus complexe.
Profiter des taux bas aujourd’hui pour acheter plus tard
Aujourd’hui, les taux d’emprunt sont historiquement bas. Cette situation a pour conséquence des prix d’achat élevés en ce qui concerne le marché immobilier. Si les taux remontent dans le futur, ils feront probablement baisser les prix de l’immobilier.
Vous avez donc la possibilité d’acheter un immobilier cher avec un taux de crédit faible aujourd’hui ou un immobilier moins onéreux avec un crédit au taux plus élevé dans le futur… à priori.
Le Bausparvertrag vous permet d’avoir une option pour obtenir dans le futur un crédit à un taux actuel (inférieur à 1% dans certains cas). En utilisant cette option au moment où la hausse des taux aura fait baisser le marché immobilier, vous obtiendrez le meilleur de deux mondes.
Subventions de l’état
Sous certaines conditions de revenus, il est possible de percevoir une subvention au logement versée directement sur le contrat d’épargne immobilière.
Début 2021, la subvention au logement “Wohnungsbauprämie” a augmenté et est accessible à plus de foyers.
La limite de revenu imposable est désormais de 35.000 € par personne et par an (contre 25.600 € auparavant). Pour les couples mariés, la limite de revenu est deux fois plus élevée.
Cette prime s’élève à 10% de vos cotisations (contre 8,8% auparavant) :
- pour un célibataire dans la limite d'un versement de 700€ par an, soit une subvention de 70€/an
- pour un couple marié dans la limite d'un versement de 1400€ par an, soit une subvention de 140€/an
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