Comprendre les SCPI, le nouvel atout pour votre patrimoine.
Les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) sont des solutions d’investissement qui permettent aux épargnants particuliers de devenir propriétaires d’immobilier professionnel sans avoir à gérer les contraintes liées à la gestion locative.
En achetant des parts de SCPI qui investissent dans différents types de biens (bureaux, commerces, logements (résidentiels), hôpitaux, EHPAD…) et différentes zones géographiques (réparties en France et en Europe), cet investissement permet de diversifier sereinement et efficacement son patrimoine.
L’investissement en SCPI se réalise sous la forme d’acquisition de parts, ce qui permet aux investisseurs de devenir propriétaires d’une fraction d’un patrimoine immobilier diversifié. Les SCPI gèrent ces actifs immobiliers au nom des investisseurs et distribuent régulièrement les revenus locatifs sous forme de revenus fonciers (loyers).
Les SCPI ont connu une croissance importante ces dernières années en raison de leur potentiel de rendement attractif et de leur diversité, tout en restant très accessibles.
Comme l’investissement immobilier en direct (achat d’un appartement ou d’une maison pour le mettre en location), l’investissement en SCPI possède des avantages et des inconvénients.
Découvrez les avantages d'investir dans les SCPI !
Diversification
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Les SCPI permettent de diversifier son portefeuille d'investissement en achetant des parts de SCPI qui investissent dans différents types de biens immobiliers (bureaux, commerces, logements, etc.) et différentes zones géographiques (historiquement en France, et maintenant dans plusieurs pays européens).
Cela permet de réduire les risques liés à l'investissement immobilier en évitant de tout placer sur un seul bien ou une seule ville.
En achetant des parts de SCPI, l'investisseur peut ainsi bénéficier d'un patrimoine immobilier diversifié, le risque étant mutualisé.
Rentabilité
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Les SCPI ont une rentabilité intéressante, supérieure à celle des comptes d'épargne et des obligations. La rentabilité des SCPI dépend de plusieurs facteurs, tels que la qualité des immeubles dans lesquels elles investissent, la situation géographique de ces immeubles, le taux de vacance locative, etc.
En moyenne, les SCPI ont une rentabilité brute annuelle comprise entre 4% et 5%, mais certaines SCPI peuvent avoir des rendements plus élevés.
La revalorisation du prix des parts augmente également le rendement sur le long terme.
Liquidité
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Même si ces investissements sont prévus pour du long terme (au moins 10 ans), il est possible de revendre une partie ou la totalité de ses parts à tout moment, contrairement aux biens immobiliers physiques qui peuvent être difficiles à vendre rapidement, et ne peuvent être vendu qu’en entier (difficile de ne vendre que la cuisine ou la salle de bains d’un appartement).
Cela permet aux investisseurs de disposer de leur capital plus facilement, notamment en cas de besoin d'argent urgent (même s’il est recommandé d’utiliser plutôt son épargne de précaution dans ce cas de figure si c’est possible).
Succession
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Cet investissement est également plus avantageux pour la succession :
il suffit de séparer le nombre de parts total par le nombre d’héritiers.
Chacun peut ensuite décider ce qu’il souhaite en faire (conserver ou vendre) sans avoir besoin de l’avis des autres.
Investissement passif
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Les SCPI gèrent les actifs immobiliers au nom des investisseurs de manière professionnelle, ce qui évite aux épargnants de devoir s'occuper de la gestion des locataires et de la maintenance.
C’est un argument d’autant plus intéressant pour les français expatriés qui souhaitent investir de l’étranger en France : pas besoin de faire des allers retours ou de demander à un proche ou une agence de s’en occuper pour nous.
Possibilité de démembrement
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Cette action consiste à séparer la nue-propriété de l’usufruit des parts d’une SCPI (c’est-à-dire séparer la propriété du bien, des revenus qu’il génère).
L’usufruitier perçoit ainsi les loyers versés par la SCPI jusqu’à l’échéance prévue. De son côté, le nu-propriétaire ne touche pas les revenus générés avant la fin de l’opération de démembrement. À la fin de la période définie, le nu-propriétaire récupère automatiquement la pleine propriété des parts et recevra à partir de cette date les loyers versés par la SCPI.
Le démembrement temporaire en SCPI dure généralement entre 5 et 15 ans (cette durée est décidée en amont).
L’investissement en nue-propriété permet d’acquérir les parts à un prix inférieur (autour de 70% du prix de la part pour un démembrement de 10 ans), et de ne pas payer d’impôts pendant la période de démembrement.
Accessible aux petits montants d’épargne
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Les SCPI sont accessibles à partir de quelques centaines d'euros, ce qui les rend accessibles à un plus grand nombre d'épargnants. Il n'est pas nécessaire d'avoir des revenus importants ou des économies conséquentes pour investir dans les SCPI, contrairement à l’achat d’un immobilier en direct.
Il est également possible depuis peu d’y investir en épargne programmée, pour se constituer un portefeuille de parts de SCPI au fur et à mesure du temps.
Découvrez les inconvénients de la SCPI !
Frais
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Les SCPI ont 2 types de frais :
- Frais de souscription : destinés à compenser les frais d’acquisition des biens immobiliers de la SCPI, ils sont calculés sur le prix de la part, et intégrés au prix de souscription, entre 8 et 12% du montant souscrit (comme pour un achat immobilier en direct)
- Frais de gestion : ces frais tournent autour de 8 % à 10 % des revenus de la SCPI. Les loyers indiqués et distribués sont toujours nets de frais de gestion.
Il s’agit d’un placement à long terme, la durée minimale de conservation des parts recommandée dépend de chaque SCPI et se situe généralement entre 8 et 10 ans, durée qui permet de rentabiliser les frais de souscription.
La durée moyenne de détention est de 28 ans.
Risque de perte en capital
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Comme pour tout investissement, il y a un risque de perte en capital si les conditions du marché immobilier se dégradent. Il n'est pas garanti que la performance passée de la SCPI se reproduira à l'avenir.
Il est conseillé de choisir des SCPI avec une bonne gestion, qui n’a pas baissé les prix de leur part lors des précédentes crises.
Les SCPI sont des solutions d’investissement immobilier intéressantes, qui permettent aux épargnants de devenir propriétaires d’un patrimoine immobilier de qualité tout en bénéficiant de la diversification et sans avoir à gérer les contraintes liées à la gestion locative.
Cependant, il est important de bien comprendre les risques et les frais liés à ce type d’investissement avant de se lancer. Il est également important de bien sélectionner la SCPI en fonction de ses objectifs d’investissement et de sa situation personnelle.
Il est conseillé de se faire accompagner par un professionnel pour réaliser ce type d’investissement.
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