→ Annonce gouvernementale !
Le gouvernement a reporté la date limite de déclaration de la taxe foncière du 31/10/2022 au 31/01/2022
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Il y a 3 ans déjà que la réforme du calcul de la Grundsteuer (« taxe foncière ») a été demandée par la Cour constitutionnelle allemande de Karlsruhe au Parlement: en effet contrairement à la France, la taxe foncière n’a pas été mise à jour depuis plus 70 ans en Allemagne !
Le Parlement allemand a donc réformée la loi y relative : la réforme entrera donc en vigueur le 1er janvier 2025. Ainsi il est demandé à tout propriétaire de fournir des chiffres et informations actualisées relatives à son bien immobilier, sous forme d’une déclaration « Grundsteuererklärung ».
De quoi s’agit exactement ? Quelles sont les obligations et conséquences de la réforme ?
Votre experte d’Expatriation Allemagne Estelle Gallois a interviewé notre avocat fiscaliste Me Dr. Wittekindt.
👉 Me Wittekindt : Qui doit faire une déclaration de taxe foncière ?
Le propriétaire d’un « Grundstück » à savoir un terrain (bâti ou non exploitation agricole y compris) ou d’un appartement /studio ou semblable est tenu de remplir une déclaration de taxe foncière, dite « Grundsteuerfestellungserklärung ».
Les caractéristiques du terrain et bien immobilier ne jouent aucun rôle : la déclaration est obligatoire.
La déclaration de taxe foncière est à déposer avant le 31.10.2022 (=deadline/date-butoir) sur le site en ligne du Centre d’impôt via le logiciel « Elster » ou bien via votre « Steuerberater », votre conseiller fiscal/avocat fiscaliste.
Voici un résumé les situations les plus courantes :
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si la maison ou l'appartement est mise en location, c'est le propriétaire qui est tenu de payer la taxe foncière et donc de procéder à la déclaration.
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Vous êtes plusieurs propriétaires, par exemple lorsque des époux possèdent une maison en commun, il suffit qu'un des copropriétaires fasse la déclaration. Les autres copropriétaires doivent toutefois être mentionnés dans la déclaration.
- Celui qui a vendu ou vendra sa maison après le 1er janvier 2022 reste tout de même responsable de la remise de la déclaration de taxe foncière. En effet, ce sont les rapports de propriété à la date de référence du 1er janvier 2022 qui comptent. Ce qui se passe après n'a tout d'abord aucune importance pour l'obligation de paiement de la taxe foncière. Le nouveau propriétaire ne doit donc en principe pas faire de déclaration de taxe foncière : l'administration fiscale intervient de son propre chef, elle est informée d'une vente par la déclaration du notaire et vous contactera en tant que nouveau propriétaire.
- en cas de décès (le propriétaire du terrain décède avant d'avoir pu faire sa déclaration de taxe foncière), le ou les héritiers sont tenus de le faire. Si vous avez un « Erbbaurecht » droit de superficie héréditaire, là aussi il vous faut vérifier vos obligations.
👉 Me Wittekindt : Que se passe-t-il après la remise de la déclaration de taxe foncière ?
La planification de l’administration fiscale (« Finanzamt ») est la suivante :
- Étape 1 : À partir de l'automne 2022 et jusqu'en 2023*, envoi de l’avis de valeur de la taxe foncière « Bescheid zur Festsetzung des Grundsteuerwertes »)
- Étape 2 : À partir de l'automne 2022 et jusqu'en 2023*, envoi de l’avis de valeur de la taxe foncière « Bescheid zur Festsetzung des Grundsteuerwertes »)
- Étape 2 : Dans le courant de l'année 2024*, après la fixation des nouveaux taux d'imposition, les communes émettent les nouveaux avis de taxe foncière.
*Les dates mentionnées ne sont qu’indicatives.
👉 Me Wittekindt : À partir de quand la taxe foncière recalculée sera-t-elle due ?
À partir de 2025, les propriétaires immobiliers devront payer la taxe foncière recalculée. Les valeurs de taxe foncière (« Grundsteuerwert ») seront à l’avenir réévaluées tous les sept ans.
La nouvelle procédure d’évaluation est conçue afin que les nouvelles valeurs de taxe foncière puissent être déterminées de manière aussi automatisée que possible. Ce n’est qu’en cas de changement d’utilisation, d’extension ou de transformation et de modification du régime de propriété que des informations plus détaillées seront nécessaires à l’avenir.
Malgré ces plans relatifs à la nouvelle procédure d’évaluation, il peut s’avérer nécessaire de procéder à une évaluation avant la fin des sept ans. C’est le cas, par exemple, si la valeur du terrain a changé de plus de 50 000 euros, s’il y a eu un changement de propriétaire ou s’il faut corriger une erreur dans la dernière constatation.
👉 Me Wittekindt : Comment la taxe foncière sera-t-elle calculée à l'avenir ?
Le calcul de taxe foncière se fait en principe en trois étapes :
- Étape 1 : Détermination de la valeur de la taxe foncière (« Grundsteuerwert »).
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Étape 2 : application du coefficient de taxation (« Steuermesszahl ») à la valeur de la taxe foncière (« Grundsteuerwert ») : il en découle le « Grundsteuermessbetrag »)
→ Le coefficient de taxation (« Steuermesszahl ») est fixé par la loi et dépend du fait que le terrain est construit ou non, de la manière dont il est construit et de l'usage qui en est fait. - Étape 3 : application du taux de recouvrement (« Hebesatz »). Le montant du taux de recouvrement n'est pas fixé par la loi, chaque commune peut fixer individuellement le taux de prélèvement pour sa commune.
Voici la formule de calcul:
Grundsteuerwert × Steuermesszahl × Hebesatz = Grundsteuer
→ Attention !
Pour l’instant, la nouvelle taxe foncière ne peut pas encore être calculée, les paramètres des différentes communes seront seulement publiés en 2024.
👉 Me Wittekindt : Que se passe-t-il si la déclaration de taxe foncière n'est pas déposée ?
L’administration fiscale vous enverra un rappel concernant le dépôt de la déclaration de la taxe foncier en avisant une amende. C’est au plus tard à ce moment-là qu’il faut agir et déposer la déclaration de taxe foncière !!
Si vous ne remettez toujours pas la déclaration de taxe foncière, vous risquez une amende pouvant aller jusqu’à 25.000 euros. En outre, l’administration fiscale peut estimer les bases d’imposition si aucune déclaration de taxe foncière n’est déposée : elle estime par exemple la surface habitable ou le nombre de places de garage – mais l’estimation n’est certainement pas en faveur du propriétaire.
Normalement l’administration fiscale fixe en cas de retard des pénalités si la déclaration n’est pas reçue ou si elle l’est tardivement.
Dans le cadre de la réforme et donc d’une première constatation principale au du 1er janvier 2022, la fixation obligatoire de la majoration de retard est exceptionnellement supprimée…MAIS si le propriétaire foncier ne remplit pas son obligation fiscale, le « Finanzamt » peut toutefois fixer un supplément de retard à sa discrétion. Le montant de la majoration de retard dépend alors de la durée du dépassement du délai.
👉 Me Wittekindt : Concrètement comment se passe le dépôt de déclaration ?
Cette dernière est possible :
- Étape 1 : Via Elster , il vous faut donc dès maintenant faire la demande de certificat Elster si vous n’en avez pas encore un , et bien préparer vos documents :
- Le contrat d’achat (« Kaufvertrag »)
- Extrait du registre foncier (« Grundbuchauszug »)
- Avis sur la valeur unitaire (« Einheitswertsbescheid »)
- Avis de la base de calcul pour le caclul de la taxe foncière – reçu après l’achat du bien (« Grundsteuermessbescheid »)
- Surface habitable ( « Wohnfläche » ( et surface utile « Nutzfläche »)
- Étape 2 : via votre conseiller fiscal/avocat fiscaliste, le « Steuerberater » :
Veuillez bien à lui faire parvenir les documents complets en temps et en heure. Comme pour la déclaration de revenu, il s’agit d’une prestation soumise à honoraires.
Les honoraires sont fixés par la loi (tarif-barème des conseillers fiscaux/avocats fiscalistes allemands, la Steuerberatervergütungsverordnung »).
Ils sont de ca. € 350 + TVA allemande en moyenne et varient selon la valeur (« Grundstückswert ») du bien immobilier et le nombre de biens immobiliers en possession.
→ En savoir plus !
Tous les détails concernant la réforme et les obligations en découlant sont disponibles sur le site Bundesfinanzministerium
Me Wittekindt, merci pour toutes ces informations!
NB : Les informations contenues dans cet article ne relèvent pas du conseil fiscal et sont non-contractuelles.
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